Cuando fallece el titular de un inmueble, sus herederos pasan a integrar una comunidad hereditaria donde todos son copropietarios en partes indivisas de los bienes de la masa sucesoria.
Sin embargo, una de las situaciones de mayor conflicto en las sucesiones familiares en Argentina ocurre cuando uno solo de los herederos habita de forma exclusiva la vivienda familiar, impidiendo el uso a los demás coherederos y negándose a alquilarla o venderla para repartir el dinero.
Frente a este escenario, el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) otorga herramientas legales claras para exigir una compensación económica mensual mediante el reclamo de un canon locativo o solicitar la partición judicial del bien.
En esta guía te explicamos cómo funciona el procedimiento legal en CABA, a partir de qué momento se devenga el cobro y cómo proceder ante la falta de acuerdo.
El principio general: uso y goce de los bienes hereditarios
El artículo 2328 del CCCN establece que cada uno de los herederos puede usar y gozar de las cosas comunes conforme a su destino. Sin embargo, ese derecho no es irrestricto: el uso exclusivo por parte de uno de los coherederos no puede cercenar el derecho de los demás.
Si un heredero reside en el inmueble sucesorio sin el consentimiento del resto, los demás herederos no están obligados a tolerar dicha ocupación gratuita de forma indefinida.
La regla de oro: El canon locativo NO es retroactivo
Uno de los errores más gravosos y habituales en materia sucesoria es asumir que, al momento de pedir la partición o el alquiler, se puede reclamar el pago de los meses o años anteriores durante los cuales el coheredero vivió gratis en la propiedad.
La doctrina y la jurisprudencia suelen entender que el canon locativo solo se devenga a partir de la notificación fehaciente de la oposición al uso exclusivo.
- Si no intimás: Se presume que existe una tolerancia o autorización tácita y gratuita por parte de los demás coherederos (un comodato tácito).
- A partir de la intimación: Se extingue la tolerancia tácita y el ocupante queda constituido en mora, naciendo la obligación de abonar una suma mensual equivalente al valor locativo proporcional de mercado.
⚠️ ¡ATENCIÓN FUNDAMENTAL! Si tenés un familiar ocupando un bien de la sucesión, no dejes pasar el tiempo. Cada mes que transcurre sin enviar la Carta Documento de intimación es un mes de alquiler proporcional que perdés de forma irreversible y no vas a poder reclamar en el juicio.
Paso a paso: Cómo intimar y fijar el canon locativo
1. La intimación por Carta Documento
El primer paso ineludible es el envío de una Carta Documento redactada con precisión jurídica, mediante la cual se intima al coheredero ocupante a:
- Cesarlo en el uso exclusivo y poner el bien a disposición de la comunidad hereditaria, o bien:
- Abonar en concepto de canon locativo mensual la suma proporcional que corresponda según la cuota hereditaria de los intimantes, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales de fijación de canon e indemnización de daños.
2. Fijación del monto (Tasación de mercado)
El monto del alquiler o canon locativo se calcula determinando el valor locativo real del inmueble mediante una tasación inmobiliaria o pericia judicial.
- Ejemplo práctico: Si la casa tiene un valor de alquiler de mercado de $600.000 mensuales y son tres herederos en partes iguales (33,3% cada uno), el heredero que ocupa la vivienda deberá abonar $200.000 mensuales a cada uno de sus dos coherederos (un total de $400.000).
3. Incumplimiento e incidente judicial de canon locativo
Si el heredero notificado ignora la Carta Documento y rehúsa pagar la suma fijada, se promueve un incidente de fijación y cobro de canon locativo en el mismo expediente de la sucesión. El juez fijará el monto definitivo con intervención de un perito tasador y condenará al pago con más sus intereses.
¿Qué pasa si el heredero no paga el canon ni quiere vender?
Si la situación de intransigencia se mantiene, el proceso sucesorio cuenta con medidas de fondo para liquidar el conflicto:
- Compensación en la partición: Los montos acumulados por cánones locativos impagos se imputan directamente a la hijuela del heredero ocupante al momento de adjudicar los bienes o la venta de la propiedad.
- Juicio de partición y subasta judicial: Si los coherederos no logran un acuerdo para la venta privada del bien, se solicita la partición judicial del inmueble (art. 2371 CCCN). En última instancia, el juez ordenará el remate público de la propiedad y el producido en dinero se distribuirá entre los herederos tras descontar las deudas y cánones adeudados.
Cuadro de acción frente al heredero ocupante
| Instancia | Instrumento | Efecto Legal |
|---|---|---|
| Paso 1: Notificación | Carta Documento fehaciente. | Corta la tolerancia gratuita y hace nacer el derecho al cobro del canon locativo. |
| Paso 2: Negociación / Mediación | Audiencia de mediación prejudicial en CABA. | Intenta acordar el valor del alquiler, la entrega de llaves o la venta coordinada del bien. |
| Paso 3: Vía Judicial | Incidente de fijación de canon locativo y demanda de partición. | Fijación judicial del alquiler e imputación del crédito o subasta del inmueble. |
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