Tener una propiedad en alquiler y enfrentarse a un inquilino que dejó de pagar el canon locativo o que, habiéndose vencido el contrato, se niega a entregar la llave, es una de las situaciones más desgastantes y frustrantes para cualquier propietario.
La incertidumbre respecto a cuánto puede demorar el trámite judicial, la acumulación de deudas por expensas o servicios, y el temor al deterioro del inmueble suelen llevar a tomar decisiones impulsivas que pueden perjudicar gravemente el reclamo.
En esta guía te explicamos cómo funciona legalmente el proceso de desalojo en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), cuáles son los pasos obligatorios que marca el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) y qué herramientas procesales existen para recuperar la posesión del inmueble en el menor tiempo posible.
El primer paso obligatorio: la intimación por Carta Documento
Ningún proceso judicial de desalojo puede iniciarse de un día para el otro sin una intimación previa que cumpla con los requisitos legales estrictos. La vía correcta es siempre la Carta Documento, enviada al domicilio constituido en el contrato de locación, tanto al inquilino como a los fiadores o garantes.
El contenido y los plazos de la intimación varían según la causal:
1. Desalojo por falta de pago (artículo 1222 CCCN)
Para demandar el desalojo por falta de pago, la ley exige que se adeuden al menos dos períodos consecutivos de alquiler.
Previamente a interponer la demanda judicial, el locador tiene la obligación legal ineludible de intimar fehacientemente al inquilino al pago de la deuda:
- Plazo legal: Debe otorgarse un plazo mínimo de diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la carta documento.
- Lugar y modalidades de pago: La intimación debe indicar con total precisión el lugar, cuenta bancaria o medios habilitados donde debe efectivizarse el pago.
- Apercibimiento: Debe dejarse constancia expresa de que, vencido dicho plazo sin que se cancelen las sumas adeudadas, quedará rescindido el contrato de locación y se promoverá la acción judicial de desalojo con más los daños y perjuicios pertinentes.
⚠️ Atención: Si se inicia la demanda sin haber cursado esta intimación previa en debida forma o sin respetar el plazo legal de los 10 días, el juzgado rechazará la acción o el demandado podrá oponer excepciones legítimas, haciéndote perder tiempo y dinero en costas judiciales.
2. Desalojo por vencimiento de contrato (artículo 1218 CCCN)
Cuando el plazo acordado en el contrato de alquiler llegó a su fin, el locador tiene derecho a exigir la inmediata restitución del inmueble.
En el derecho argentino no existe la tácita reconducción. Esto significa que el hecho de que el inquilino permanezca en la vivienda y continúe abonando sumas mensuales no transforma el contrato en uno nuevo por tiempo indeterminado. Sin embargo, para evitar que el locatario argumente una prórroga tácita o consentimiento tácito del locador:
- Se debe enviar Carta Documento intimando la restitución del inmueble desocupado y libre de ocupantes dentro de un plazo perentorio (habitualmente de 48 a 72 horas).
- Se hace saber que la falta de entrega generará la aplicación de las penalidades contractuales previstas y la habilitación inmediata de la acción judicial de desalojo.
⛔ ADVERTENCIA FUNDAMENTAL: Jamás intentes la justicia por mano propia Frente a la falta de respuesta del inquilino, muchos propietarios caen en la tentación de cambiar la cerradura, ingresar a la vivienda sin autorización, retirar pertenencias o solicitar el corte de servicios básicos (luz, gas o agua). Esto es un gravísimo error. Estas conductas constituyen delitos penales tipificados en el Código Penal argentino (turbación de la posesión, usurpación por despojo o coacción, arts. 181 y 149 bis del CP). Además de dar lugar a una denuncia penal en tu contra, la justicia puede ordenar restituir la tenencia provisoria al inquilino, complicando de manera irreversible el desalojo judicial.
La etapa de mediación prejudicial en CABA: ¿Es obligatoria u optativa?
Uno de los puntos jurídicos más debatidos y controvertidos en la práctica procesal actual de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires radica en la exigibilidad de la mediación prejudicial previa en las acciones de desalojo.
La evolución normativa y el criterio jurisprudencial
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El régimen original de la Ley 26.589: En su redacción previa, el artículo 6º de la Ley de Mediación Prejudicial Obligatoria establecía de manera expresa que en los procesos de desalojo la mediación revestía carácter optativo para el reclamante. Bajo esta tesitura, el propietario podía interponer la demanda judicial de forma directa ante los tribunales civiles.
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La modificación introducida por el Decreto 379/2025: Con el artículo 6º sustituido por el Decreto de Necesidad y Urgencia 379/2025, el Poder Ejecutivo Nacional reestructuró los supuestos de mediación optativa, acotándolos exclusivamente a los procesos de ejecución y a controversias en materia de salud. La acción de desalojo fue omitida del listado expreso de excepciones optativas.
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El estado actual de la jurisprudencia en CABA: Como consecuencia de este cambio normativo, la jurisprudencia en la Justicia Nacional en lo Civil de CABA no es pacífica:
- Postura restrictiva: Diversos juzgados interpretan que, al no figurar expresamente en el catálogo de excepciones del nuevo artículo 6º, la mediación prejudicial previa resulta obligatoria antes de promover la demanda.
- Postura flexible: Otra corriente jurisprudencial entiende que, atendiendo a la naturaleza urgente de la acción de restitución y a los antecedentes legislativos, la mediación no constituye un presupuesto procesal infranqueable para habilitar la vía judicial.
💡 Criterio profesional: Ante la dispersión jurisprudencial, iniciar la mediación prejudicial previa o contar con una estrategia coordinada desde el envío de la Carta Documento evita el riesgo de que el juez ordene suspender el juicio para cumplir con el trámite, garantizando la mayor celeridad procesal posible.
El juicio de desalojo en la Justicia Nacional en lo Civil
Con el trámite previo cumplimentado y acreditada la titularidad sobre el inmueble mediante la escritura o el propio contrato de locación, se interpone la demanda de desalojo ante la Justicia Nacional en lo Civil de CABA (regulado en los arts. 679 y subsiguientes del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación - CPCCN).
El juez corre traslado de la demanda al inquilino y a cualquier otro ocupante del inmueble por el término de 10 días para que oponga excepciones o conteste la demanda.
Desocupación inmediata: la medida cautelar para acortar plazos
Uno de los mayores temores de los locadores es tener que esperar hasta la sentencia definitiva para recuperar su propiedad. Para mitigar este perjuicio, los artículos 680 bis y 684 bis del CPCCN contemplan la desocupación inmediata o entrega anticipada del inmueble:
- ¿Cuándo se puede pedir?: En los juicios de desalojo fundados en falta de pago o vencimiento de contrato, una vez que la demanda fue formalmente notificada (trabada la litis) y cumplida la contestación o vencido el plazo para hacerlo.
- Requisito de caución real: Para que el juez ordene el lanzamiento anticipado antes de la sentencia final, el propietario debe prestar una caución real (embargo preventivo, seguro de caución o depósito judicial) que garantice eventuales daños si la demanda resultara infundada.
- Efectividad: Obtenida la medida cautelar, el juzgado libra el mandamiento de lanzamiento para que un oficial de justicia proceda a la restitución del bien, permitiendo recuperar el inmueble mucho antes del dictado de la sentencia de fondo.
¿Y qué pasa con los alquileres adeudados?
Un error muy frecuente es creer que en la demanda de desalojo se cobra automáticamente la deuda de alquileres, expensas y servicios impagos. En el régimen procesal argentino, ambos reclamos tramitan por carriles independientes:
- Juicio de Desalojo: Su objeto exclusivo es recuperar la tenencia material del inmueble.
- Juicio Ejecutivo de Cobro de Alquileres: Tramita en paralelo o con posterioridad (arts. 523 inc. 6 y 525 CPCCN). Se intima de pago y se traban embargos preventivos sobre cuentas bancarias, sueldos o bienes del inquilino y de los fiadores (garantes solidarios).
Cuadro comparativo del procedimiento en CABA
| Etapa | Requisitos y Plazos Legales | Puntos Clave |
|---|---|---|
| 1. Intimación Previa | Carta Documento. Plazo mínimo de 10 días corridos para falta de pago (art. 1222 CCCN); 48-72 hs para vencimiento contractual. | Debe constituir en mora en forma fehaciente, indicar liquidación exacta y lugar de pago. Notificar también al garante. |
| 2. Mediación Prejudicial | Ley 26.589 y Dec. 379/2025. Punto controvertido en CABA. | Permite negociar un acuerdo de entrega o dejar habilitada la vía ante juzgados que la exigen. |
| 3. Demanda Judicial | Radicación ante Juzgado Nacional en lo Civil de CABA. Traslado por 10 días a inquilino u ocupantes. | Se acompaña contrato, cartas documento, títulos de propiedad y documentación respaldatoria. |
| 4. Desocupación Inmediata | Medida cautelar (arts. 680 bis / 684 bis CPCCN). Exige notificación de demanda y caución real. | Permite recuperar el inmueble antes del dictado de la sentencia de fondo. |
| 5. Sentencia y Lanzamiento | Sentencia judicial definitiva y libramiento de mandamiento de lanzamiento. | El oficial de justicia ejecuta la desocupación física y entrega formalmente la posesión al propietario. |
¿Tu inquilino dejó de pagar o no entrega la propiedad en CABA?
El tiempo corre en contra del propietario: cada mes que transcurre sin acción legal representa mayor acumulación de deudas y pérdida de renta.
En Abogados AyG analizamos tu contrato de locación, redactamos la intimación por Carta Documento con precisión jurídica y conducimos el proceso de desalojo judicial con la máxima celeridad.
Nuestros abogados están matriculados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, así que podemos asesorarte cuando el trámite corresponde a esa jurisdicción.